三聯消防工程公司
工程實例｜商場、寫字樓、工廈、商舖及餐廳消防工程案例
本頁按物業類型整理我們承接消防裝置工程的實際做法：現場常見狀況、涉及的系統與註冊級別、施工協調安排，以及完成後的測試與證書流程。所有工程均由相應級別的註冊消防裝置承辦商執行，並依現行法例與消防處守則進行。如需就個別場地評估，可聯絡我們的消防顧問安排勘查及消防工程報價。
工程相片
以下為我們工程現場的實況相片，涵蓋花灑管道、喉轆櫃、警報裝置、緊急照明與泵房等施工位置，點擊可放大。
項目類型
我們承接的消防工程項目類型
不同物業的消防工程，難處往往不在技術本身，而在「營運中施工」與「系統界面協調」。下表先概覽各類型的常見範圍與關鍵考慮。
| 物業類型 | 常見工程範圍 | 涉及級別 | 關鍵考慮 |
|---|---|---|---|
| 商場 | 全樓層花灑、可定址火警警報、喉轆及消防栓、泵房與水缸、排煙及樓梯增壓、緊急照明 | 第 1、2、3 級 | 分階段施工、店舖交接、非營業時間工序、警報隔離 |
| 寫字樓及商業大廈 | 警報系統升級、花灑加裝或改道、緊急照明及指示燈更換、喉轆改善、防火門 | 第 1、2、3 級 | 逐層施工、租戶協調、管道隱藏於假天花、工作許可證 |
| 工業大廈 | 自動花灑加裝、火警警報、緊急照明、喉轆、走火通道改善、泵房新建 | 第 1、2、3 級 | 業權分散共識、全幢供水與水缸、租戶用途各異 |
| 零售商舖 | 火警警報裝置、緊急照明及出口指示、滅火筒、裝修後系統改動 | 第 1、3 級（涉花灑則含第 2 級） | 開業時間緊迫、天花與招牌遮蔽、與裝修隊協調 |
| 餐廳及食肆 | 廚房自動滅火系統、抽氣罩與風槽保護、警報與疏散指示、滅火氈及滅火筒 | 第 1、2、3 級 | 廚房明火風險、抽氣設計、牌照時間表、開放式廚房花灑 |
| 住宅大廈及屋苑 | 公用部分年檢、泵房保養、喉轆及警報維修、缺陷執修 | 第 1、2、3 級 | 法團預算週期、住戶通知、停水安排 |
本頁以項目類型與典型做法說明我們的工程能力。涉及具體地址、客戶名稱、面積、造價或工期的個案資料，須先取得客戶書面同意方可披露；如你需要同類項目參考，歡迎直接向我們索取。
商場
商場消防系統工程
典型項目情境：營運中商場的消防系統安裝與升級
現場常見狀況
商場一般分為地庫停車場、零售樓層與餐飲樓層，人流密集、租戶眾多，且多數在部分營運的狀態下進行工程。系統界面亦最複雜：花灑、警報、排煙、增壓、泵房與各店舖裝修互相牽連。
涉及的消防系統
- 自動花灑系統：全樓層覆蓋，並須配合各店舖天花與招牌佈置避免遮蔽。
- 火警警報系統：採用可定址式設計時，可準確顯示觸發點，便於管理人員及消防人員反應。
- 消防喉轆及消防栓系統：櫃位不得被貨物或陳設阻擋。
- 消防泵房及水缸：供水可靠性是整個花灑與喉轆系統的基礎。
- 排煙及樓梯增壓：維持逃生路徑的能見度與可用性。
- 緊急照明及出口指示燈：覆蓋停車場、走廊、樓梯與各出口。
- 手提滅火筒配置：按各區風險類型選型。
施工重點
- 與物業管理公司協調工作許可證、夜間工序時段與貨梯使用。
- 分區隔離警報系統後才進行改動，完工即日復位並紀錄。
- 停水工序預先通知受影響商戶，縮短單次停水時間。
- 店舖交接期同步核對花灑頭與探測器位置，避免新裝修造成遮蔽。
- 各區完成後即時做局部測試，避免最後一次總測試才發現問題。
完成後安排
系統測試通過後，由註冊承辦商簽發並電子遞交相關證書，交付裝置清單與測試紀錄；其後可按年安排消防設備保養與消防設備周年檢查。
寫字樓
寫字樓及商業大廈消防改善工程
典型項目情境：舊式商業大廈依消防安全指示進行改善
法例背景
指定商業處所及商業建築物受《消防安全（商業處所）條例》（第 502 章）規管，例如銀行業務、場外投注、設有保安區的珠寶或金飾業務、超級市場、特大超級市場或百貨公司及商場，以及總樓面面積超逾 230 平方米的建築物或其部分。常見須提供或改善的項目包括自動噴水系統、機械通風系統的自動停止設施、消防栓及喉轆系統、手控火警警鐘及手提滅火筒。若屬舊式綜合用途或住用建築物，則可能適用《消防安全（建築物）條例》（第 572 章）。
常見工程範圍
- 火警警報系統升級，加設或更換探測器、響鐘與控制主機。
- 加裝或改道自動噴水系統，管道盡量隱藏於假天花並避開結構與風管。
- 更換緊急照明及出口指示燈，處理電池老化與照明死角。
- 改善消防喉轆系統，處理水壓不足與櫃體損壞。
- 防火門與走火通道改善，確保自行關閉功能有效。
- 泵房與供水設備更新，配合系統新增負荷。
施工重點
- 在大廈正常運作下逐層施工，每層完成即測試並交還使用。
- 先量度各層天花高度與佈局，確認管道路線與檢修口位置。
- 租戶單位內部改動須另行協調時間，避免影響辦公。
- 分間辦公室後重新核對花灑覆蓋、探測器位置與響鐘可聞度。
完成後安排
完成指定改善項目並通過測試後，跟進部門的遵辦確認；其後由法團或管理公司安排長期保養與年檢，維持紀錄連續性。
工業大廈
工業大廈消防遵辦工程
典型項目情境：舊式工廈依第 636 章消防安全指示進行改善
法例背景
《消防安全（工業建築物）條例》（第 636 章）於 2020 年 6 月 19 日生效，適用於整幢或部分興建作工廠、工業經營、貨倉、倉庫、大量物品儲存處或相類工業處所，且在 1987 年 3 月 1 日或之前落成，或於該日或之前首次把建築圖則呈交建築事務監督審批的工業建築物。就消防裝置或設備，執行當局為消防處處長；就規劃、設計及建造，執行當局為屋宇署署長。條例分兩階段實施：第一階段涵蓋約 440 幢在 1973 年 3 月前落成或首次呈交圖則的目標工業建築物，其中大多未安裝花灑系統；第二階段涵蓋餘下約 780 幢。若第 502 章或第 572 章適用於整幢建築物，則第 636 章不適用。
常見工程範圍
- 加裝自動花灑系統，並處理水源、水缸與泵房等全幢配套。
- 安裝或改善火警警報系統，包括手動報警點與響鐘覆蓋。
- 加裝緊急照明及出口指示燈。
- 安裝或修復消防喉轆系統。
- 加設防火門、改善走火通道與樓梯間照明。
- 按各單位用途（倉庫、工場、印刷、車房等）調整配置與滅火筒選型。
施工重點
- 先做全面實地勘察並繪製現況圖，確認各單位間隔與貨物堆放情況。
- 業權分散的工廈宜先建立共識，並以分期方案控制每期支出。
- 加裝花灑屬全幢工程，不能靠個別單位內部改動解決。
- 與各租戶協調停水、停電與通道佔用時段，減少營運影響。
支援渠道
消防處已於 2023 年第四季成立「樓宇改善支援中心」，為目標工業建築物的擁有人及佔用人提供一站式支援，包括解釋條例要求。消防裝置或設備事宜可致電 2272 9112；消防安全建造事宜可致電 2626 1616 聯絡屋宇署。條例與適用範圍比較見服務範圍：舊式樓宇消防改善。
零售商舖
零售商舖消防工程
典型項目情境：連鎖零售店裝修期內完成消防裝置
現場常見狀況
租約簽訂後裝修時間通常很緊，而消防裝置又與天花、招牌、貨架佈局互相影響。若等裝修完成才處理，往往要拆改天花，成本與時間都最高。
常見工程範圍
- 火警警報裝置：手動報警點、響鐘與探測器，按店舖佈局選點。
- 緊急照明及出口指示燈：走廊、樓梯與出口位置，確保停電時照度足夠。
- 手提滅火筒：按貨品性質與電器分佈選型與擺位。
- 如涉及花灑，須處理花灑頭與新天花、招牌及貨架的遮蔽問題（第 2 級範圍）。
施工重點
- 接到委託後先實地視察，按平面圖與裝修設計制定裝置位置方案。
- 與裝修隊排序：先確認天花開孔與走線，再封天花，避免返工。
- 總樓面面積較大或屬指定商業處所者，須留意第 502 章相關要求（涵蓋總樓面面積超逾 230 平方米的建築物或其部分）。
- 完成後即安排測試，並準備牌照或管理處所需文件。
完成後安排
由註冊承辦商簽發 FS251 並電子遞交，交付裝置清單；連鎖品牌可按區域統一編排各分店的年檢時間表。相關證書分工見下文驗收與證書流程。
餐廳食肆
餐廳及食肆消防工程
典型項目情境：設開放式廚房的餐廳配合牌照申請
現場常見狀況
廚房使用明火煮食、抽氣罩與風槽容易積聚油脂，是火警風險最集中的位置；開放式廚房則令用餐區與烹調區之間缺少分隔，需要一併評估保護範圍。
常見工程範圍
- 廚房自動滅火系統：於抽氣罩、風槽及爐頭區設偵測與噴放裝置，動作時可聯動切斷燃料供應。
- 抽氣與通風系統相關消防安排，包括機械通風系統的自動停止設施。
- 火警警報裝置與響鐘：覆蓋用餐區、廚房、後勤與洗手間走道。
- 緊急照明與出口指示：按座位佈局設計逃生路線與出口指引。
- 手提滅火設備：滅火氈，以及適用於食用油火警的濕化學類滅火筒（歐洲標準稱 F 類，美國標準稱 K 類）。
- 如涉開放式廚房，須評估花灑保護範圍（第 2 級範圍）。
施工重點
- 在裝修圖定稿前先確認消防要求，避免完工後改動抽氣或間隔。
- 座位佈局不得阻塞出口或縮窄通道寬度。
- 廚房探測宜用熱感型，減少蒸氣與油煙引致誤鳴。
- 配合牌照時間表安排測試與文件，預留覆檢緩衝期。
完成後安排
廚房滅火系統須納入定期保養與測試，並配合抽氣罩及風槽清洗；滅火筒與滅火氈按年檢查，滅火筒須每 12 個月檢驗一次並於 5 年內做壓力試驗。餐飲場所的消防要求詳見服務範圍：按物業類型的工程重點。
住宅及屋苑
住宅大廈及屋苑消防保養工程
典型項目情境：法團年度預算下的公用部分保養與執修
常見工作範圍
- 公用部分消防設備周年檢查，包括樓梯、走廊、大堂與停車場。
- 泵房保養：運行測試、壓力與流量、控制掣與電源、漏水與異聲。
- 喉轆系統測試與修復，包括水壓、捲軸、喉管與櫃體。
- 火警警報系統測試與維修，處理誤鳴成因。
- 緊急照明與出口指示燈電池更換。
- 滅火筒檢查、換藥與更換，並安排壓力試驗。
施工重點
- 預先發出通告，安排停水、停電與警報測試時段，減少住戶困擾。
- 測試前通知保安與住戶，避免誤以為真火警。
- 把缺陷分為即時風險與可排期處理，配合法團財政年度安排。
- 保留歷年裝置清單與證書，便於比對與交接。
誰負責
按《消防（裝置及設備）規例》（第 95B 章），法定責任在裝置擁有人：須保持消防裝置時刻在有效操作狀態，並每 12 個月至少一次由註冊消防裝置承辦商檢查；承辦商須在完成工作後 14 日內把 FS251 副本送交消防處。實務上公用部分由法團或管理公司安排，單位內部由住戶或租戶負責。
驗收與證書
驗收與證書流程：FS172、FS251 與相關表格
工程完成後涉及哪一份證書，取決於項目性質。以下先釐清最常被混用的幾份文件。
| 文件 | 用途 | 由誰處理 |
|---|---|---|
| FS 172（消防處證書） | 新建築物的消防裝置及設備驗收。根據《建築物條例》（第 123 章）第 21(6)(d) 條，消防裝置及設備驗收須在新建築物中進行，以批出佔用許可證（OP）；消防處處長確認新安裝的消防設施處於有效工作狀態後發出，政府建築物則發出接納便箋或信件。 | 由認可人士提交申請；消防處發出 |
| FS 251（消防裝置及設備證書） | 完成裝置、保養、修理或檢查工作後發出，用於法定周年檢查與牌照提交；須於完成後 14 日內把副本送交消防處。 | 註冊消防裝置承辦商簽發及遞交 |
| FSI/501 | 檢查和測試消防裝置及設備的申請表。 | 認可人士提交 |
| FSI/501a | 新建樓宇消防裝置及設備裝置工程完成證明書，須涵蓋所有需接受檢查和測試的消防裝置。 | 承辦商配合認可人士 |
| FSI/314 | 樓宇消防裝置示意圖／實際平面圖，屬驗收申請文件之一。 | 認可人士／承辦商 |
| FSI/314A 或 FSI/314B | 符合安全證明書，部分牌照申請須連同 FS251 一併提交。 | 按牌照要求提交 |
| 測試及運作核對表 | 註冊承辦商須在檢查前向消防處提交已填妥的《消防裝置系統測試及運作核對表》及《測試及運作核對表的聲明及承諾書》，並提交每頁簽署的《消防裝置及設備核對表》，附產品認證、批准或認可信件、測試憑證等資料。 | 註冊消防裝置承辦商 |
| 供水設備完工通知書／WWO46 第四部分 | 凡涉及需接駁政府水務喉管的消防裝置或設備，應已向水務署申請或獲發。 | 認可人士／承辦商 |
新建樓宇驗收的時間框架
- 消防處收到認可人士的申請書（FSI/501 及 FSI/501a）後，會收集文件並在 15 個工作日內安排初步檢查。
- 檢查會核對消防裝置是否按核准建築圖則裝設，並實地測試；如發現不合規格之處，會發出消防裝置檢查報告（FSI/507B）。
- 認可人士須於兩個月內以書面形式申請覆檢，並安排跟進上次不合規格之處。
- 完全符合消防規定並完成核對文件後，消防處在 7 個工作日內向非政府建築物發出 FS 172。
- 該證書僅在消防裝置已接駁水務署提供的永久及足夠供水後方為有效。
消防處設有「新建消防設施一站式驗收統籌辦公室」作為協作平台，並設專門電郵及熱線（offa@hkfsd.gov.hk、3961 5000），就新建消防設施驗收提供支援。
FS251 現時已全面電子化
消防處的 FS251 網上遞交系統自 2019 年 4 月 1 日運作，並自 2026 年 7 月 1 日起全面推行電子化遞交：承辦商在系統內擬備證書，以「智方便」或香港郵政電子證書完成電子簽署後提交，系統生成附有防偽二維碼的電子證書。業主應索取電子證書副本存檔，方便日後核對與交接。詳見消防知識：FS251 消防年檢及消防資訊：最新監管動態。
施工協調
我們的施工協調做法
- 勘查與現況記錄：確認裝置種類數量、天花與間隔情況、供水與電源條件、施工通道及可用時段。
- 方案與分期：按營運需要劃分階段，先處理即時風險項目，其餘按預算排期。
- 審批文件：按需要準備圖則與申請文件，配合管理處、牌照部門或跟進部門要求。
- 施工前通知：發出停水、停電與警報測試通告，取得工作許可證。
- 警報隔離管理：施工期間隔離相關分區，完工即日復位並書面紀錄時間。
- 分段測試：每完成一區即測試，避免最後總測試才發現系統界面問題。
- 驗收與證書：安排檢查與測試，按項目性質處理 FS172 或 FS251 及相關表格。
- 交付紀錄：提供裝置清單、測試紀錄、缺陷與執修紀錄及證書副本。
- 年度跟進：記錄下次年檢日期，按需要安排定期保養。
營運中物業最常見的意外不是技術問題，而是溝通問題：未通知就測試警鐘、未協調就停水、或裝修隊先封天花才叫消防承辦商入場。把次序排好，工期與成本通常都能明顯改善。
常見問題
工程實例常見問題
新建樓宇的消防驗收證書是哪一份？
是 FS 172。按《建築物條例》（第 123 章）第 21(6)(d) 條，消防裝置及設備驗收須在新建築物中進行以批出佔用許可證；消防處處長確認新安裝設施處於有效工作狀態後發出，政府建築物則發接納便箋或信件。
FS172 與 FS251 有何分別？
FS172 用於新建築物驗收，由消防處發出；FS251 是消防裝置及設備證書，由註冊承辦商在完成工作後發出並於 14 日內把副本送交消防處，用於年檢及牌照提交。兩者不可互相取代，對照表見驗收與證書流程。
驗收申請需要哪些文件？
主要為 FSI/501、FSI/501a、FSI/314（示意圖或實際平面圖），以及涉及接駁政府水務喉管時的供水設備完工通知書或 WWO46 第四部分；承辦商另須提交測試及運作核對表、聲明及承諾書與消防裝置及設備核對表。
驗收要等多久？
消防處在收到申請後 15 個工作日內安排初步檢查；不合規格者須於兩個月內書面申請覆檢；完全符合後 7 個工作日內向非政府建築物發出 FS172。證書須在已接駁永久及足夠供水後方為有效。
牌照申請提交哪份證書？
一般提交註冊承辦商簽發的 FS251 副本，部分牌照另需符合安全證明書（FSI/314A 或 FSI/314B）及應急照明測試報告或說明書。
工廈改善工程屬哪條法例？
第 636 章，2020 年 6 月 19 日生效，針對 1987 年 3 月 1 日或之前落成或首次呈交圖則的目標工業建築物，分兩階段（約 440 幢及約 780 幢）實施。
舊式商業大廈屬哪條？
指定商業處所及商業建築物屬第 502 章；舊式綜合用途及住用建築物則屬第 572 章。判斷要看用途與樓宇性質，不能只看樓齡。
可以邊營業邊施工嗎？
可以，一般採分階段施工與非營業時間工序，並協調工作許可證、警報隔離、停水安排與通道保護。
裝修中的商舖何時要叫消防承辦商入場？
在天花與間隔設計階段，即封天花之前。等裝修完成才處理，往往要拆改天花，成本與工期都最高。
完成工程後由誰負責每年年檢？
法定責任在裝置擁有人，須每 12 個月至少一次由註冊承辦商檢查；公用部分多由法團或管理公司安排，單位內部多由租戶按租約負責。
可否提供同類項目參考？
可以，但涉及具體地址、客戶名稱或商業資料須先取得對方書面同意。歡迎聯絡我們說明你的物業類型與工程範圍，我們再提供可披露的參考。
工程報價如何計算？
按系統類型與規模、裝置數量、樓層面積、現場條件、施工時段，以及是否包含圖則、測試與證書安排而定；報價會分清法定要求與建議改善，如需額外工程會先另行報價。
需要消防工程報價或 FS251 消防年檢？
承辦一、二、三級消防裝置工程，由勘查、圖則、安裝、改動、測試到證書遞交一站式跟進，並提供免費上門評估及初步諮詢。